Focus 10/2003 Mietvertrag mit Kaufsrecht – Grundeigentum für alle?

Die böse pattayanische Redensart, wonach in jedem europäischen Jet, welcher in Don Muang landet, mindestens ein fetter Braten sitzt, welcher nur darauf wartet, vom Rudel der paar weissen Haie so schnell wie möglich abgezockt zu werden, mag mehr als nur ein Körnchen Wahrheit bergen. Der Haie gibt es aber auch unter der einheimischen Bevölkerung, dies darf bei aller Wertschätzung unserer thailändischen Gastwirte – nicht Gastgeber, denn wir werden bewirtschaftet - ebenso erwähnt werden.

Der vorliegende Beitrag richtet sich denn auch nicht an die butterweichen Nierstücke unter den Expats, sondern vornehmlich an die schon etwas zäher im Biss gewordenen Rentner, welche zwar über ein regelmässiges Renteneinkommen verfügen, nicht aber über nennenswertes Vermögen. Ihr Erspartes reicht für den Erwerb ihrer bevorzugten Liegenschaft nicht aus. Und wollten sie sich neben den Ausgaben für die laufenden Bedürfnisse noch Wohneigentum ansparen, müssten sie sich auf die alten Tage hin in einem Ausmass einschränken, dass das Ausharren der einheimischen Lebensabendspartnerin nicht mehr gewährleistet wäre.
Gelegentlich bieten die sogenannten „Developer” - also die Unternehmer, welche all diese gigantomanischen Wohntürme, Siedlungen und Villages realisieren – als Alternative zum Barkauf eine Art Miet-Kauf-Vertrag an, in der englischen Uebersetzung des thailändischen Rechts als Hire-Purchase Contract bezeichnet.
Dieser Vertrag beinhaltet die Verpflichtung des Grundeigentümers, dem Mieter entweder auf dessen Verlangen zu jeder Zeit, oder am Ende der vereinbarten Mietdauer, das Eigentum am Mietobjekt zu übertragen, unter voller oder teilweiser Anrechnung der insgesamt bezahlten Zinsen.

Ein solcher Miet-Kauf-Vertrag kann eine attraktive Alternative sein. Denn selbst wenn der zu bezahlende Mietzins für das betreffende Objekt etwas höher liegen sollte als für ein reines Mietobjekt vergleichbarer Qualität und Lage üblich, kann eine sorgfältige Vergleichsrechnung im Ergebnis durchaus zugunsten des Mieters (und potentiellen Erwerbers) ausfallen. Solcherlei ist voraussichtlich nicht auf eine altruistische Ader des Developers zurückzuführen. Es ist vielmehr zu vermuten, dass dieser die Wohnsiedlung möglichst rasch beleben möchte, um die Verkäufe anzukurbeln (und natürlich scharf darauf ist, dass der Miet-Käufer dann am Ende den Anspruch zur seiner Freude verfallen lässt). Oder – und das ist der Beweggrund für den heutigen Rechtsratgeber! - die Sache gar so geschickt eingefädelt hat, dass der Mieter sein Kaufsrecht am Ende gar nicht durchsetzen kann...

Der Miet-Kauf-Vertrag wird im Thailändischen Zivilrecht in ganzen drei Artikeln abschliessend abgehandelt. Dies, weil – den „Miet-Teil” betreffend – auf eine Wiederholung der Mietrechtsbestimmungen verzichtet wird. Damit ist aber auch schon gesagt, dass die für den reinen Mietvertrag bestehenden Formvorschriften auch für den Miet-Kauf-Vertrag gelten. Es ist m.a.W. auch ein für mehr als drei Jahre fest abgeschlossener Miet-Kauf-Vertrag gerichtlich nicht durchsetzbar, wenn die Registrierung im Landamt (und damit der Eintrag im Grundtitel) unterblieb. Diese Tatsache erlangt für den Miet-Kaufvertrag besondere Bedeutung, geht doch diesfalls der Anspruch auf Anrechnung der bezahlten (und voraussichtlich deutlich über den Markt-Mietzinsen liegenden) Mietbetreffnisse an den Kaufpreis unwiederbringlich verloren – wie angedeutet, zur Freude des Developers!

Vorsicht ist aber auch geboten bei einem durchaus gesetzeskonformen, nicht registrierungspflichtigen Miet-Kaufvertrag mit einer festen Laufzeit von lediglich drei Jahren oder weniger, wenn sich derselbe ohne das Zutun einer der Parteien automatisch verlängert. Veräussert nämlich der Eigentümer das Objekt kurz vor Ablauf der festen Mietdauer hinterrücks an einen gutgläubigen Dritten, ist nicht nur das Kaufsrecht des Mieters erloschen, auch seine bisher bezahlten, den üblichen Mietzins übersteigenden Mietzinsanteile sind fürs erste verloren. Freilich erhält der Mieter gestützt auf das vertragsbrüchige Gebaren des vormaligen Grundeigentümers gegen diesen einen Schadenersatzanspruch. Im Rechtsstreit mit einem mit allen Wassern gewaschenen Developer wird der Farang aber voraussichtlich unterliegen, selbst wenn dass Recht für einmal auf seiner Seite stünde. Denn in der Regel wird es die thailändische Partnerin sein, welche den Vertrag unterzeichnete und befugt ist, einen Prozess zu führen. Und die wird sich mit Bestimmtheit zurückhalten, ist sie doch am Ausgang des Rechtsstreites bestenfalls mittelbar interessiert sein. Es ist nicht ihr Geld, das zur Debatte steht, und eine graue Maus aus dem Isaan will sich wohl kaum mit einem sich exhibitionierenden urbanen Klotzprotz anlegen (um es mal so zu schreiben). 

Besonders einschneidend sind mögliche Verluste bei kurzen Vertragslaufzeiten, weil hier die Mietzinsen deutlich über den Marktmietzinsen liegen dürften, da sie ja einen massiven „Vorauszahlungsanteil” enthalten müssen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Miet-Kaufvertrag eine sinnvolle Alternative sein kann für einen schon etwas angegrauten Rentner mit wenig Vermögen, innert vernünftiger Zeit und ohne den Gürtel allzu eng zu schnallen noch Grundeigentümer* zu werden. Dabei ist in jedem Fall auf eine Registrierung des Miet-Kaufvertrags beim Landamt zu bestehen. Ebenso sinnvoll ist eine Diskonto-Regelung im Vertrag, welche eine angemessene Reduktion des Restkaufpreises festlegt, wenn der Auskauf vor dem vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt erfolgt; denn es ist durchaus denkbar, dass eine unerwartete Erbschaft oder ein anderweitig unvorghergesehener Vermögensanfall einen Erwerb vor dem vertraglich festgelegten Zeitpunkt möglich machen. Desgleichen gehört in einen solchen Vertrag unbedingt eine Abtretungsklausel, damit – beispielsweise wenn die Chose dem Rentner zu teuer wird oder die Gesundheit nicht mehr mitspielt – der Vertrag gegen ein angemessenes Entgelt auf einen Dritten übertragen werden kann.
Im abendländischen Zivilrecht gilt die Regel „in dubio contra stipulatorem”. Das Gericht legt eine unklare Vertragsbestimmung im Zweifelsfall gegen die Interessen jener Partei aus, welche den Vertrag vorformuliert hat. Auf derlei subtilen Konsumentenschutz können Sie in Thailand nur bedingt bauen, trotz des vor ein paar Jahren in Kraft getretenen „Gesetzes der unfairen Verträge”, welches den privaten Kontrahenten vor allzu einseitigen Knüppelklauseln des professionellen Vertragspartners schützen will. Es ist zu erwarten, dass Ihnen der chinesischstämmige Developer die in brüchigem Englisch gehaltene, voraussichtlich äusserst unzuverlässige Uebersetzung der – allein verbindlichen – thailändischen Version nach der „Vogel-friss-oder-Stirb”- Methode unterbreitet: Heute ein Deposit von zwanzigtausend oder mehr Baht, und die Unterschrift innert 10 Tagen. Oder es bleiben lassen. Diskutieren und Verhandeln verboten. Von solchen Geschäfts”partnern” ist Abstand zu nehmen. Es gibt zunehmened thailändische Geschäftsleute, welche die Einsicht gewonnen haben, dass ein nachhaltiger Geschäftserfolg bei der Expat-Community nur möglich ist, wenn man den Farang als gleichwertigen Vertragspartner anerkennt und auch so behandelt.

* (auf die Tatsache, dass – von wenigen Ausnahmen abgesehen – dem Ausländer Grundeigentum in Thailand nicht gestattet ist, und auf die verschiedenen Relativierungsmöglichkeiten dieser Einschränkung soll heute nicht näher eingetreten werden.)