Focus 5/2003 Dauerthema Grundbesitz und Investitionsschutz

In Thailand erscheinen dem Europäer die Grundstückspreise – sowohl absolut gesehen als auch im Vergleich zur Miete – als ausgesprochen günstig. Der Farang stellt sich daher zu Recht die Frage, ob er sein Erspartes nicht besser in eine thailändische Immobilie investiere statt in festverzinsliche, „heimatlich” denominierte Titel, welche kaum mehr Ertrag abwerfen und darüber hinaus auch einer Quellensteuer, dem Währungsrisiko und der Inflation unterliegen. Bei solchen Ueberlegungen ist einzubeziehen, dass nicht nur die Nachhaltigkeit des Ertrags und die Sicherheit des Prinzipals Bestimmungsgrössen einer Investition sind, sondern auch ihre Liquidität, also die Verfügbarkeit der investierten Mittel.

Condominium
Beim (grundsätzlich zulässigen) Erwerb eines Condominiums durch einen Ausländer ist die Sicherung der Investition soweit unproblematisch. Eine unter dieser speziellen gesetzlichen Regelung erworbene Wohneinheit kann vom Eigentümer jederzeit frei verkauft werden. Zu beachten ist indessen, dass der Verkaufserlös (THB) nicht mehr – legal – ausgeführt werden kann, obschon der seinerzeit bezahlte Kaufpreis nachweisbar aus dem Auland stammen musste.

Company Limited
Anders präsentiert sich die Situation, wenn die Immobilie im Eigentum einer eigens hierzu betriebenen Co., Ltd. steht. Vorauszusetzen ist, dass der Ausländer, welcher der Co., Ltd. die Mittel zum Erwerb der Liegenschaft zur Verfügung gestellt hat, auch die (faktische) Verfügungsbefugnis über die Gesellschaft innehat. Letzteres setzt neben der Berechtigung zur Alleinunterschrift auch der Besitz des Firmenstempels und der schriftlichen Blankozession der übrigen Teilhaber voraus, worin diese auf ihre sämtlichen Teilhaberrechte verzichten zugunsten des Inhabers der Blankozession. Will der Ausländer verkaufen, hat er die Wahl, entweder die ganze Co., Ltd., welche die Immobilie hält, dem Käufer tel quel abzutreten, oder – als allein unterzeichnungsberechtigter Direktor der Co., Ltd. – die Liegenschaft aus der Firma heraus zu verkaufen. Die erstgenannte Möglichkeit ist vorzuziehen, fallen doch dabei – ausser den geringfügigen Kosten für die Aenderungen in den Firmenpapieren und im Handelsregister – keinerlei Steuern und Transaktionskosten an. Lässt sich der Verkäufer den Kaufpreis gar in „seiner” Fremdwährung auszahlen und vermag er die seinerzeitige Einfuhr des Kollaterals in derselben Währung rechtsgenüglich nachzuweisen, steht selbst einer Repatriierung der Investition nichts im Weg. Vielfach wünscht der Käufer indes keine „secondhand” Company zu erwerben. Sei es, dass er die Liegenschaft namens einer natürlichen Person thailändischer Nationalität (z.B. Lebenspartnerin) erwerben möchte, sei es, dass er sich davor fürchtet, die von ihm übernommene Company habe noch Leichen im Keller (Steuerschulden, latente Schadenersatzansprüche oder andere Verbindlichkeiten, welche aus der Bilanz nicht ersichtlich sind). Der Verkauf der Liegenschaft aus der Co., Ltd. heraus kann einschneidende Folgen zeitigen: Wurde die Gesellschaft seinerzeit aus Spargründen zu niedrig kapitalisiert, kann der das Grundkapital übersteigende Verkaufserlös durchaus der Einkommensteuer unterliegen. Die vom Land Office in Rechnung gestellten Steuern und Gebühren für die Handänderung kommen hinzu; sie fallen beim Verkauf durch eine juristische Person wesentlich höher aus als bei einem Transfer unter Privaten. In jedem Fall ist die ihres einzigen Aktivums enthobene Co., Ltd. in der Folge ordnungsgemäss zu schliessen, was nochmals einige zigtausend Baht kostet.

Langzeit-Lease
Den mit Abstand schwächsten Investitionsschutz erhält, wer als Ausländer eine Liegenschaft auf den Namen einer oder eines Thai erwirbt. Selbst wenn gleichzeitig zugunsten des Ausländers ein dreissigjähriger Mietvertrag, mit einer darin verbrieften Option auf weitere dreissig Jahre, im Land Office registriert wird, ändert dies nichts daran, dass die Verfügungsrechte über das Grundstück – also beispielsweise das Recht zum Verkauf – allein beim (thailändischen) Grundeigentümer liegen. Es besteht zwar durchaus die Möglichkeit, diese Eigentumsrechte etwas auszuhöhlen. So sollte dieser sog. Long-term-Lease beispielsweise frei abtretbar, übertragbar und vererblich ausgestaltet sein, mit dem Recht auf beliebige Nutzung, Veränderung und Bebauung der gemieteten Liegenschaft und der Möglichkeit zur Untervermietung. Diese Vorkehr gibt zwar dem Farang faktisch die Rechtsstellung des Eigentümers, aber nur, solange er nicht verkaufen will. Dann nämlich ist er nach wie vor auf die volle Mitwirkung des Grundeigentümers (oder, in der Praxis, zumeist der Grundeigentümerin...) angewiesen. Erlischt die persönliche Beziehung zwischen dem Farang und dem oder der eingetragenen Eigentümer(in), ist an einen Verkauf nachvollziehbarerweise nicht mehr zu denken.
Nun bestehen aber durchaus weitere, noch nicht breit ausgetretene Wege, für den Fall vorzukehren, dass der Eigentümer dereinst nicht gewillt sein sollte, einen Verkaufswunsch des Investors mitzutragen.
Wenn zuerst das unbebaute Grundstück erworben und dieses anschliessend bebaut werden soll, kann ein Baurecht zugunsten des Ausländers ins Auge gefasst werden. Auf diese Weise bleibt zumindest die auf die Baute anfallende Investition gesichert, zumal der Ausländer – als Bauberechtigter – das Baurecht jederzeit veräussern kann. Leider verweigern gewisse Baubehörden, wie z.B. Pattaya City-Hall, einem Ausländer die Baubewilligung. Und: In Thailand lässt sich ein Baurecht nur auf unbebautem Land eintragen. Die erstgenannte Hürde liesse sich immerhin umgehen, indem das Baurecht zuerst einem Thai eingeräumt wird und dieser es anschliessend – unter Anpassung der Registrierung beim Land-Office – an den Ausländer übertragen lässt.
Das Kaufsrecht – auch bezeichnet als Kaufsoption – verleiht der kaufsberechtigten Person das Recht (aber nicht die Pflicht!), vom Eigentümer während der zum voraus vereinbarten Dauer jederzeit die Uebertragung des Eigentums zu verlangen. In der Praxis lässt sich beispielsweise der Farang, gleichzeitig mit dem Langzeit-Lease, von seiner thailändischen Freundin und künftigen Grundeigentümerin schriftlich eine (abtretbare) Kaufsoption einräumen, welche ihm – oder der von ihm bezeichneten Person – das Recht gibt, von der Eigentümerin jederzeit den Verkauf der Liegenschaft an ihn selbst (falls dies Thailand dereinst zulassen sollte) oder an die von ihm bezeichnete Person zu verlangen. Der der Eigentümerin zu entrichtende Kaufpreis bzw. die Ermittlung dessen Höhe wird bereits im Optionsvertrag dergestalt festgelegt, dass er mit dem Restwert des noch nicht verbrauchten (und zur Finanzierung des Kaufpreises vom Farang zum voraus bezahlten) Lease voll verrechnet werden kann.
Leider lässt das thailändische Zivilrecht die Eintragung von Kaufsoptionen im Grundbuch nicht zu (abschliessende Aufzählung der vormerkbaren Rechte durch das Gesetz). Dies hat zur Folge, dass die Kaufsoption nur dem ursprünglichen Grundeigentümer gegenüber geltend gemacht werden kann. Veräussert dieser das Grundstück, ohne das Kaufsrecht auch dem neuen Eigentümer zu überbinden, oder gelangt es nach seinem Tod an dessen Rechtsnachfolger, fällt es dahin. An seine Stelle tritt eine blosse Schadenersatzforderung. Um auch hier vorzubeugen, bedarf es der Begründung einer Konventionalstrafe, welche als Hypothek ins Grundbuch (und dementsprechend auch in den Landtitel) eingetragen wird.
Anders als in den abendländischen Kodifikationen erwähnt das thailändische Zivilrecht die Kaufsoption nicht explizit, was aber deren Rechtsbeständigkeit nicht hindert. Denn das thailändische Vertragsrecht ist offen ausgestaltet, indem es zwar für eine Anzahl Vertragstypen klare – von den Parteien immerhin teilweise abänderbare – Bestimmungen enthält. Daneben lässt es aber durchaus Raum für beliebige Verträge und gewährt den Parteien auch den vollen Rechtsschutz, insoweit die Abmachungen nicht gegen fundamentale Rechtsgrundsätze oder allgemeine Regeln des Vertragsrechts verstossen. Und solches trifft für die Kaufsoption sicherlich nicht zu. Weiters ist zu beachten, dass diese Lösung keinerlei Umgehung der Ausländerbestimmungen betr. Grundstückserwerb darstellt.

Haben Sie noch Fragen?