Im langjährigen direkten Kontakt mit Schwei-zern und andern nach Thailand ausgewanderten Personen haben wir erkannt, dass sich trotz des breiten Angebots von Krankenversicherungen viele Expats ohne Krankheits- und Unfallschutz in Thailand aufhalten. Hauptsächlicher Grund dafür ist, dass die heimatliche Versicherung die Police nach der Auswanderung aufgekündigt hat und die wegen des fortgeschrittenen Alters hohen Prämien der in Thailand angebotenen Krankenversicherungen (bei oftmals nur mässigen Versicherungsleistungen) für viele Budgets nicht verkraftbar sind.

Wer aus Kostengründen auf eine Kranken- und Unfallversicherung verzichtet, müsste sich eigentlich bewusst sein, dass – bei akuterm Organversagen, Kreislaufkollaps, Gehirn-schlag u. dgl., aber auch bei einem schweren Unfall – adäquate medizinische Hilfeleistung in Thailand nur erfolgt, wenn die Behandlungskosten vor dem Eingriff sicher-gestellt sind. Was aber, wenn die „Freunde" darauf verzichten, dem Spital Kostengutsprache zu erteilen für die Bypassoperation und die geforderte Sicherstellung der Behandlungskosten verweigern? Wenn die lebensrettende Organtransplantation die für den Lebensunterhalt vorgesehenen Ersparnisse auffrisst? Wenn Sie schwer verunfallt nachts in einem Strassengraben liegen und die Nothelfer in Ihrer Brieftasche keine Ver-sicherungskarte vorfinden?

„Emergency plus", der kostengünstigste Plan von HealthCare International, ist eine intelligent konzipierte, haargenau auf die essentiellen Bedürfnisse von Expats in Thailand abgestimmte „Crash"-Krankenver-sicherung. Er verzichtet auf alles Entbehrliche (Psych-iater, Alternativmedizin) und schliesst selbst die in Thailand locker aus der eigenen Tasche finanzierbaren ambulanten Arzt- und Arzneikosten aus. Auch sind vom Versi-cherten – pro Ereignis – die ersten 2'000 USD selbst zu bezahlen.

Damit kann die Versicherung ihren Aufwand signifikant eindämmen; denn es entfallen nun alle die Administrativkosten zur Rückvergütung der Klein- und Kleinstrechnungen für Bagatellen, aber auch die Vergütung der Honorare für fragwürdige Wohlfühl-Therapien. Und der hohe Selbstbehalt verhindert, dass wegen jeder Grippe und kleinen Kratzers gleich nach dem Arzt gerufen und die Versicherung belangt wird.

Dank dieser Einsparungen kann die Versiche-rung trotz bescheidener Prämien im Ernstfall volle Leistung fahren: jährliche Maximalentschädigung für Spital, -Behandlung und -Unterkunft bis USD 500'000 (entspricht ca 17 Mio THB!); Organtransplantation bis USD 100'000 (Lebens-Gesamtleistung); chronische Leiden bis USD 20'000 (Lebens-Gesamt-leistung); medizinische Evakuation weltweit, inkl. Repatriierung; freie Spitalwahl weltweit (USA eingeschränkt). Der Beitritt muss vor dem 75. Altersjahr erfolgen. Wer seine Prämie jährlich bezahlt, dessen Police wird lebenslang erneuert. Die Beanspruchung der Versicherung bewirkt weder eine Prämienerhöhung noch eine Verweigerung der Policenerneuerung. Die Monatsprämie für „Emergency plus" beträgt für eine 60 – 65-jährige Person bloss etwa THB 1'500 (also ungefähr 35 Euro)!

Interna

Per 1. Mai 2007 geht SwissLaw in neue Hände über.

Notar Reto DERUNGS tritt altershalber als Geschäftsführer aus dem operativen Geschäft zurück. An seine Stelle tritt Herr Rechtsanwalt Felix STÖCKLI, lic. iur. Felix STÖCKLI ist seit nunmehr einem Jahr als Partner von SwissLaw in unserem Büro in Thailand tätig, wodurch die Kontinuität der Dienstleistungen gewährleistet ist.

Reto DERUNGS bleibt SwissLaw weiterhin als Partner verbunden und wird für den im Aufbau begriffenen und unter dem Label Swiss-I partnerschaftlich betriebenen Versicherungsbereich verantwortlich sein.

Fürsprecher Andreas H. KELLER, seit der Gründung von SwissLaw Geschäftsführer unseres Schweizer Büros in Bern, wird sich im Verlauf des Monats  Mai 2007 in Bürogemeinschaft begeben mit einer in der Schweiz tätigen thailändischen Gerichtsübersetzerin, wodurch unser Berner Büro virtuell noch näher nach Thailand rückt.

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Die"Albtraum-Co.,-Ltd.-Saga" - ist eine Konsolidierung in Sicht?

In gewisser Weise konnte - jedenfalls im Perimeter von Pattaya - zur Tagesordnung zurückgekehrt werden. Solange ein Grundstück nicht grösser als 1 Rai (1'600 m2) ist, erfolgt die Uebertragung in eine Company Limited mit ausländischem Direktor und einem ausländischen Minderheitsaktionär wiederum problemlos. Der schale Beigeschmack darüber, dass Thailand offenbar nicht zögert, eine jahrzehntelang klaglos geübte Praxis über Nacht umzustossen, bleibt indessen. Unser Rat, er ergeht auch vor dem Hintergrund der Tatsache, dass wir zurzeit verfassungslos in einer Militärdiktatur mit all ihren Unwägbarkeiten leben: Investieren Sie nicht mehr Geld in Thailand, als Sie allenfalls mit Zähneknirschen, aber unter Fortführung des bisherigen Lebensstandards verlieren können. Auch die bekannten Rating-Agenturen (Moody's, Standard&Poors) haben den Investor-Status von Thailand zurückgestuft bzw. "unter Beobachtung" gestellt.

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KREDITKARTENBETRÜGEREIEN

eine zeitgenössische schmierentragödie in fünf akten

Was der Zuschauer sieht

1. Akt: Zwei jüngere Farangs mit Sonnenbrille und Baseballmütze unterhalten sich neben dem Geldautomaten .
2. Akt: Ein betagter Farang nähert sich dem ATM, umständlich in seiner Brieftasche wühlend.
3. Akt: Einer der beiden jüngern Farangs schliesst an die Warteschlange, er kommt unmittelbar vor den Senior zu stehen. Wie der Junge Mann mit Brille und Mütze sein Geldgeschäft verrichtet hat, gesellt er sich wieder zu seinem Kollegen, welcher  immer noch neben dem ATM steht und telefoniert, zählt und versorgt gemächlich seine Scheine.
4. Akt: Der Senior hat seine Karte eingeführt. Danach scheint der Automat zu blockieren, nichts geht mehr. Die beiden Farangs werden aufmerksam, und einer anerbietet freundlich Hilfe. Der Senior tritt einen Schritt zurück und der junge Mann macht ein paar Eingaben, ohne Erfolg. Dann tritt der zweite hinzu, welcher das Telefongespräch inzwischen beendet hat. Nach einem zweiten gemeinsamen Versuch kommt die Karte wieder heraus, der Alte nimmt sie dankend entgegen.
5. Akt: Der betagte Farang versucht's nochmal, und diesmal klappt's. Er nimmt die Geldscheine, die Karte und den Beleg entgegen, nicht ohne den beiden Helfern - der eine telefoniert schon wieder, der andere hat den zweiten Versuch mit freundlicher Anteilnahme beobachtet - nochmals herzlich zu danken, bevor sie alle von dannen ziehen.

Was sich hinter der Bühne abspielt

1. Akt: Die beiden Betrüger warten auf ein dankbares Opfer.
2. Akt: Der ältere Farang wird von den Betrügern als ATM-Kunde identifiziert und zum nächsten Opfer bestimmt.
3. Akt: Der Betrüger in der Warteschlange stellt sich so dicht vor den Automaten, dass niemand sieht, dass er den Kartenschlitz des Automaten mit einem hauchdünnen Plasticeinsatz manipuliert und seinen eigenen Geldbezug bloss fingiert; die Geldscheine, die er zählt, stammen nicht aus dem Geldautomaten.
4. Akt: Die vom Senior eingeführte Kreditkarte bleibt im Innern des manipulierten Schlitzes stecken. Der junge "Helfer" klimpert ein paarmal auf der Tastatur herum, bis sich sein Kollege neben ihn stellt. Mit einem Kunstgriff und für die hinten Anstehenden unbemerkt zieht der erste die Karte des Seniors aus dem Schlitz und steckt sie dem andern Ganoven heimlich zu. Während alle Augen auf den ersten "Helfer" gerichtet sind, welcher weiter auf der Tastatur des Automaten klimpert, kopiert der andere die Karte innert Sekunden, indem er sie durch einen portablen Mini- "Skimmer" (Kartenlesegerät) zieht, und gibt sie dem ersten "Helfer" heimlich zurück. Dieser dreht sich nun um und retourniert dem Eigentümer die Kreditkarte, welche er scheinbar soeben dem Schlitz des Geldautomaten entnommen hat.
5. Akt: Der telefonierende Farang benützt ein Mobilphone mit eingebauter Kamera. Damit zeichnet er die vom Senior eigegebene Tastenfolge für dessen PIN-Code als Video auf.

Epilog

Zurück im Auto, wo der dritte der Ganoven hinter der nächsten Ecke mit laufendem Motor wartet, wird hinter verspiegeltem Glas und angehm herungergekühlt per Laptop und drahtloser Internetverbindung Kontakt aufgenommen mit - beispielsweise - Hongkong. Dem dortigen Mittelsmann werden die Daten des mit dem Skimmer kopierten Kreditkartenstreifens und der dem Video entnommene PIN-Code direkt übermittelt, damit tausend Killometer weiter innert Minuten eine Kreditkartenkopie erstellt und diese sofort zum Kauf von Waren und/oder zum Bargeldbezug eingesetzt werden kann. Wenn der Senior Glück hat, stellt er den Betrug fest, bevor sein Konto leer ist, und kann die Karte sperren lassen.

(Quellen: Bericht eines geschädigten Langzeitresidenten in Pattaya, www.forium.de , The Police Notebook of the University of Oklahoma Police Department)
 

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Lebensbescheinigungen - Gebührenerhöhung wider willen

Die für die Versicherten im Ausland zuständige Schweizerische Ausgleichskasse in Genf hat eine neue Direktorin. Sie hat SwissLaw nach notabene bald drei Jahren klagloser Praxis und Hunderten von Lebensbescheinigungend die ursprünglich erteilte Bewilligung widerrufen und SwissLaw neu verpflichtet, auch einen in Thailand registrierten Juristen mitunterzeichnen zu lassen. Im Interesse unserer Kunden haben wir diese weder sachlich noch juristisch zu begründende Kröte geschluckt und lassen den Amtsschimmel in seinen höchsten Tönen wiehern. Denn die Weisungen des  der Ausgleichskasse vorgesetzten Bundesamtes für Sozialversicherungen sehen keine öffentliche Beurkundung der Lebensbescheinigungen vor, sondern "in der Regel" bloss eine "Bestätigung" durch die zuständige Behörde oder eine Urkundsperson des Wohnsitzlandes.

Durch diese unseres Erachtens unnötige und schikanöse Verkomplizierung entstehen SwissLaw zusätzliche Umtriebe und Auslagen, die wir Ihnen durch die Erhöhung der Gebühr auf THB 500 zum Teil überwälzen müssen. Dafür übernehmen wir den Versand (nunmehr an die schweizerische Vertretung in Bangkok, welche sie mit dem eigenen Kurierdienst nach Genf weiterleitet).

SwissLaw nimmt diese "Beglaubigungen" wie bisher ohne Voranmeldung während der Bürozeiten (s. Standort) vor (Reisepass oder Schweizerische Identitätskarte im Original mitbringen; andere Ausweise werden nicht akzeptiert). Wenn Sie der Ausgleichskasse schreiben möchten, können Sie dies über uns tun; wir sammeln die Kommentare und leiten sie gerne an deren Direktorin, Frau Valérie Cavero, weiter. Benützen Sie hierzu diesen Link.

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Irrungen und verwirrungen um "grundeigentum" an Gebäuden - ein Klärungsversuch

Seit einiger Zeit häufen sich in Internet-Foren, auf Webseiten und in "Rechtsberatern" lokaler Gazetten juristische Ungeheuerlichkeiten. Es wird behauptet, Ausländer könnten eine (auf fremdem Grundstück erbaute) Immobilie zu Eigentum erwerben. Dies sei in Thailand - namentlich für chinesischstämmige Geschäftsleute und in der Industrie - längst Gang und Gäbe.

Die Verwirrung stammt wohl daher, dass es bis vor etwa 40 Jahren in Thailand praktisch nur Holzbauten gab,  welche ohne Probleme abgebrochen und woanders wiederum aufgebaut werden konnten. Solche  "Fahrnisbauten",  es gehören auch die weit verbreiteten, auf Betonsockeln verankerten und demontierbaren stählernen Industriehallen dazu, gelten juristisch als bewegliche Sachen. Das Eigentum an einer beweglichen Sache wird indessen bloss durch den Besitz nachgewiesen (bezüglich des (Holz-)Hauses beispielsweise durch den Eintrag im Hausbuch, "Tabien Baan", als Master of the House, "Hausvorstand"). Wer Eigentum an einer beweglichen Sache beansprucht, ohne gleichzeitig im Besitz dieser Sache zu sein, ist für sein behauptetes besseres Recht beweispflichtig. Wenn der Grundeigentümer meint, er sei auch der Eigentümer an der auf seinem Grundstück stehenden Fahrnisbaute, muss er dafür Beweis führen, wenn im Hausbuch eine Drittperson als "Master" eingetragen ist.

Festzuhalten sind zunächst zwei "Unumstösslichkeiten": Wenn das Gebäude vom Grundstück, auf dem es steht, nicht ohne Zerstörung oder wesentliche Beschädigung entfernt werden kann, "wächst" es erstens dem Grundeigentum an, wird juristisch dessen untrennbarer Bestandteil (sog. Akzessionsprinzip). Es kann zweitens ein Gebäude von diesem Grundeigentum sachenrechtlich nur insoweit losgelöst werden, als dies das thailändische Zivilrecht in bezug auf die - einem numerus clausus unterliegenden - "dinglichen Rechte" vorsieht.

Selbst der Condominium Act Thailands musste daher festhalten, dass der Eigentümer eines Condos - im Gegensatz zu dem, was immer wieder behauptet wird - keinen Landanteil erwirbt (wie dies etwa der Stockwerkeigentümer in der Schweiz kann). Dem Condominium-Eigentümer wird zwar auch eine den Grundstückswert einschliessende "Wertquote" zugestanden, aber eben nicht am Grundeigentum, sondern nur am Liquidationserlös. D..h., erst wenn das Gebäude eingestampft und das Land verscherbelt ist, erhält er seinen Teil. Vorher hat er bloss einen anwartschaftlichen "obligatorischen" Anspruch. Aber eben keinen "dinglichen".

Jeder Ausländer (ob natürliche oder juristische Person) kann mit einem (thailändischen) Grundeigentümer vertragliche Vereinbarungen treffen, welche es ihm erlauben, auf dessen Grund ein Gebäude zu errichten. Zu klären bleibt indes, wer nun - sachenrechtlich, "dinglich" - Eigentümer des Gebäudes ist. Und wie rechtsbeständig (oder wacklig) eine solche Abrede ist.

Der CCCT (Civil and Commercial Code of Thailand, das thailändische Zvil- und Handelsrecht) sieht folgende "dinglichen Rechte" an Grundstücken vor, welche teilweise übertragbar und in diesem Zusammenhang von Interesse sind:

Mietvertrag (Engl.: "hire of property", auch "Lease"; Thai: "Sanja Tschau")
Nutzniessung, auch Niessbrauch (Engl.: "usufruct")
Baurecht, auch Erbbaurecht, Oberflächennutzungsrecht (Engl.: "superficies")
sowie das Wohnrecht (Engl.: "habitation"; Thai: "Arsai"; es wird hier nur der Vollständigkeit halber erwähnt)

Je nach den individuellen vertraglichen Regelungen (das Gesetz lässt einigen Spielraum), ist die Abgrenzung des Mietvertrages von der Nutzniessung und vom Baurecht nicht immer einfach. Tatsache ist, dass es (auch in Thailand) bei der Auslegung von Verträgen nicht auf die von den Parteien gewählte Bezeichnung ankommt, sondern auf die Natur der Rechte und Pflichten, welche durch sie begründet werden. Oftmals ist ein als Mietvertrag bezeichneter Vertrag, wegen der langen festen Laufzeit, der weitgehenden Rechte des Mieters und der Aushöhlung der Rechte des Grundeigentümers streng genommen ein Baurechtsvertrag.

Explizit verleiht das Baurecht dem Berechtigten den Anspruch, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten (nach Massgabe des Baurechtsvertrages oder, wenn darin keine Einschränkungen festgelegt sind, bloss der öffentlichrechtlichen Bauvorschriften). Freilich hat der Berechtigte während der (gesetzlich auf maximal 30 Jahre beschränkten) Vertragsdauer das Recht, das Gebäude wie ein Eigentümer zu erstellen, zu nutzen und zu verändern. Er kann es unter Umständen auch wieder abreissen, wenn dadurch der Wert des Landes im ursprünglich übernommenen Zustand nicht beeinträchtigt wird und er mit dem Grundeigentümer keine anderslautenden Abreden getroffen hat. Auch kann das Baurecht - eine im Gesetz ausdrücklich vorgesehene Option des Berechtigten - auf weitere maximal 30 Jahre verlängert werden, zu den bisherigen Bedingungen. Ob diese Option allerdings auch einem spätern Eigentümer entgegengehalten werden kann, ist offenbar höchstrichterlich noch nicht entschieden; ich würde dies bejahen, handelt es sich doch beim Institut des Baurechts nach dem CCCT um ein "beschränktes" dingliches Recht; was besagt, dass für die Erfüllung der Verpflichtung seitens des Grundeigentümers nicht dieser unmittelbar vertraglich gebunden ist, sondern effektiv das Grundstück. Mittelbar wird es indes der jeweilige Grundeigentümer sein.

Das in Deutschland gebräuchliche Erbbaurecht ist eine  Mischform von Grundeigentum und dinglichem Recht. Das Institut ist auf Verordnungsstufe eigenständig geregelt, wodurch das erwähnte Akzessionsprinzip für diesen Spezialfall gewissermassen durchbrochen wird. Bezüglich des Baurechts in Thailand stehen indes bloss die eher rudimentären, von der Rechtssystematik her indessen klar lokalisierbaren Bestimmungen im CCCT zur Verfügung.

Zusammenzufassen bleibt, dass die thailändische Gesetzesgrundlage für das Baurecht als bloss eines mehrerer "beschränkter" dinglicher Rechte keine Ausnahme vom Akzessionsprinzip vorsieht. Und dass der - ausländische - Investor zwar sein Gebäude (und auch das "fremde" Grundstück, worauf er es gebaut hat), während der Vertragsdauer wie ein Eigentümer nutzen, verändern, ja selbst "verkaufen" kann (er tritt natürlich lediglich den Baurechtsvertrag ab, veräussert also  nur die ihm daraus fliessenden Rechte; über das Schicksal des mit dem Baurecht belasteten Grundstücks ist damit nichts gesagt. Der Grundeigentümer kann dieses jederzeit nach Belieben veräussern; der Bauberechtigte kann nur widersprechen, wenn er nachweisen kann, dass ihm dadurch Schaden erwächst; und dies dürfte im allgemeinen recht schwierig sein).

In europäischen Gefilden können Baurechte oder ähnliche Institute i.d.R. für maximal 100 Jahre errichtet werden. Sodass die 30 bzw. 60 Jahre (bzw. 50 / 100 Jahre für industriell oder gewerblich genutztes Land) angesichts der zuweilen äusserst fragwürdigen Bauqualität in Thailand mehr als nur adäquat erscheinen. Andersherum gesagt: Wenn ein Gebäude in Thailand nach 30 Jahren dem Grundeigentümer anheimfällt, dürfte der Restwert des auf den Vertragsablauf hin wohl auch entsprechend nachlässig gewarteten Objektes - angesichts der latenten Renovations- oder Abreisskosten - sogar negativ sein.

Zum Abschluss noch ein kleiner Exkurs: Einträge von Personen im Hausbuch ("Tabien Baan") betreffen den Master of House (die zur Nachführung zuhanden die Behörde verantwortliche Person) und jene der Bewohner. Das Hausbuch selbst begründet - abgesehen von der einleitend aufgezeigten Ausnahme betr. Besitzesnachweis -  keine Rechte. Aus praktischem Anlass wird es von der zuständigen Verwaltungseinheit - der Ampur -  (auf Verlangen!) herausgegeben, sofern das betreffende Gebäude baupolizeilich "abgenommen" ist. Gewisse amtliche Stellen (Wasserwerk, Telefonzentralen u. dgl.) verlangen das Hausbuch oder eine Kopie davon zum Nachweis, dass das Gebäude existent und regulär erstellt ist. Mit der nunmehr weitgehend vollzogenen elektronischen Vernetzung der Einwohnerkontrollen über die Provinzen hinweg hat das Hausbuch als Registrierungsnachweis der Bewohner stark an Bedeutung eingebüsst.

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Eröffnung von Bankkonten in der schweiz