GRUNDSTÜCKERWERB

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Abgesehen von der wichtigsten Ausnahme - dem speziell geregelten und auch einem Ausländer erlaubten Erwerb eines Condominiums in einem sog. High Rise Building - ist es Ausländern in Thailand von Gesetzes wegen ausdrücklich verboten, Grundeigentum zu erwerben.

(3) Diese Art von Umgehungsgeschäft ist - entgegen allen Beteuerungen geschäftstüchtiger Vermittler und Kommissionenpicker - juristisch nicht astrein; denn streng genommen handelt es sich um eine Rechts(verbots)umgehung, da hinter der Co., Ltd. ja nicht eine operative Gesellschaft steht, welche die Immobilie zur Erreichung ihres Geschäftszweckes hält, sondern lediglich ein Vehikel, das ausschliesslich dazu dient, dem Ausländer faktisch Eigentümerrechte am Grundstück zu verschaffen. Daran ändert auch nichts, dass die Company dem stolzen ausländischen Financier, Direktor und Bewohner der Immobilie in Personalunion - virtuell und rein buchhalterisch - einen Mietzins abnimmt, welcher der Co., Ltd. ein steuerbares Einkommen beschert. Vorallem die Bangkoker Elitekanzleien beglücken ihre Klienten - neben stolzen Gründungskosten - mit einem tollen Reigen von Darlehens- und Anteilsverpfändungsverträgen, um den Strohleuten den Nimbus echter Investoren und dem Klienten das Gefühl absoluter Legalität seiner Konstruktion zu verleihen. Aber auch mit dem schönsten "Heiligenschein" versehen ändert dies nichts daran, dass die bunt geschmückte Braut nicht jungräulich gefreit wird. Blickt man ihr etwas unter die Röcke, ist die Chose schnell durchschaut. Und kein Gericht dieser Welt würde dieses juristische Vehikel als wirtschaftlich begründete Unternehmensstruktur werten, sondern den "Durchgriff" machen: Illegaler Landerwerb durch einen Ausländer.

Exkurs: Mit einer gewissen Regelmässigkeit profilieren sich thailändische Politiker (und Farangs auf prophetischer Mission), indem sie diesen Strohmanngesellschaften den Kampf und ihr baldiges Ende, den betroffenen Ausländern die Enteignung und den verantwortlichen Rechtsberatungsetablissements horrende Bussen prophezeien. Angesichts des nach wie vor immensen Angebotsüberhangs im Immobilienmarkt, der übersetzten Landpreise und der akuten Gefahr weitern Preiszerfalls der feilen Objekte haben namentlich die Banken und mit ihnen auch die Wirtschaftskreise insgesamt ein vitales Interesse daran, dass dieser Geschäftszweig belebt und für die Ausländer geöffnet wird. Denn die Erstellung Tausender immer noch leerstehender Objekte wurde praktisch ausnahmslos mit Bankkrediten finanziert, welche teils längst keinen Zins mehr einbringen, geschweige denn - schritthaltend mit der physischen Erosion des Kollaterals - amortisiert werden. Die Mehrheit der reichen Grundeigentümerfamilien Thailands sind chinesischen Ursprungs und hüten sich davor, das "Familiensilber" in spekulativen Ueberbauungen zu exponieren. Es wird in homöopatischen Dosen in selbständige Finanzierungsgesellschaften investiert, als Sicherungssubstrat für günstige Bankkredite. Sollte das letztlich bankenseitig finanzierte Projekt scheitern, ist mit mehrjährigen Gerichtsverfahren zu rechnen, bis zur Verwertung des Pfandes geschritten werden kann. Genug Zeit also für den Verpfänder zur "Umdisposition". Im Rahmen einer zeitgemässen Rechnungslegung wären aus solchen Fehlspekulationen resultierende non-performant loans oder kurz NPL's, wie die nicht mehr bedienten Kredite genannt werden, samt und sonders abzuschreiben. Als Thailand noch in der Schuld des internationalen Währungsfonds' (IWF, IMF) stand, erhielten die Banken entsprechende Rechnungslegungsvorschriften internationaler Standards. Es macht nun aber den Anschein, dass man diese IMF-Kredite nicht zuletzt deshalb vorzeitig zurückbezahlt hat, um wieder zu den rechnungslegungstechnischen "Chinoiseries" der Vergangenheit zurickzukehren. Jedenfalls wurden, kaum war der letzte Satang zurückbezahlt, im Parlament prompt entsprechende Stimmen laut. Nun denn, jedenfalls sprudeln angesichts der wiederum vollen Schatullen der Banken projektbezogene Baukredite nur so. Es ist indessen zu befürchten, dass dieser neuerliche Bauboom käumlich die Befriedigung einer akuten Nachfrage nach schachbrettartig angeordneten Siedlungshäuschen bezweckt. Im Vordergrund dürfte das Bestreben sein, den Grundpfandschuldner mit neuer Liquidität auszustatten, damit er - wenigstens so weit der zeitliche Horizont in den Tropen reicht - seinen Schuldendienst (aus den Mitteln des Baukredits!) wenigstens eine Zeitlang wiederum vollzieht und der Bank die Abschreibung des "Prinzipals" erspart - jedenfalls bis die beliebten alten Buchführungsregeln wiederum gelten. Da die reicheren Thais der rundum aus dem Boden gestampften "Baukunst" weniger zugetan sind und die Aermeren bestenfalls zu beissen haben, läge die Hoffnung auf dem Mittelstand. Dieser ist indes verschuldet wie noch nie, zweitens im Schwinden begriffen und erhält drittens - von den paar wenigen Staatsbediensteten abgesehen, welche dem derzeitigen Konsumwahn noch nicht erlegen sind - kaum mehr Bankkredite. Was noch bleibt, sind die Farangs. So dürften denn die Direktoren aller dieser schlafenden Co., Ltd.'s, welche ausser einer Parzelle mit Häuschen nichts im Portefeuille haben und auch keinerlei Angestellte auf der Lohnliste, als dankbare Marktteilnehmer einstweilen unbehelligt bleiben - solange sie im übrigen nicht durch auffälliges Gebaren das Interesse begehrlicher Behördenfunktionäre auf sich lenken... In der Diktion der seinerzeitigen DDR: Es wird den Ausländern auch im vollbesetzten Restaurant stets das "Valutatischchen" freigehalten.

Das Thailändische Privatrecht hat die Gebrauchsüberlassung ähnlich wie die Schweiz geregelt. Verschiedene Ausgestaltungen stehen im Vordergrund, nachfolgend deren Merkmale in der Uebersicht:

Sinnvollerweise und zur weitern Absicherung seiner Investition wird der Ausländer zuweilen noch auf weitere, neben diesen Vertragswerken bestehende Sondervereinbarungen bestehen, welche den individuellen Verhältnissen angemessen Rechnung tragen. Inwieweit - und mit welchem Aufwand - solche Side Letters rechtlich überhaupt durchsetzbar sind, lässt sich kaum zuverlässig vorhersagen. Umgekehrt bilden sie sicherlich zumindest eine gewisse Hemmschwelle, wenn sich die private Beziehung der Betroffenen dereinst nur noch auf die gegenseitige Geltendmachung bzw. Abwehr finanzieller Ansprüche beschränken sollte.

Unter diesem Titel begegneten frühere Besucher dieser Webseite eine interessante Alternative treuhänderischen Eigentumserwerbs. Nachdem die Betreiber der Elite Card (die thailändische Tourismusbehörde) ihren "Privilege"-Teilnehmern - allerdings gegen eine happige Gebühr - diese Option angeboten hatten, rief SwissLaw Property Incentive Co., Ltd. ins Leben. Als die Elite Card Co., Ltd. indessen dann wohl wegen rechtlicher Bedenken zurückkrebste, musste auch Property Incentive dieses Vorhaben aufgeben.

Weit gefehlt. Ein Gebäude kann bereits als Condominium bewilligt werden, wenn es mindestens zwei voneinander unabhängige Wohneinheiten aufweist, welche einen Teil der projizierten Grundfläche gemeinsam nutzen, wobei die Gesamtfläche 5 Rai (= 8'000 m2) nicht übersteigen darf. Weist das Condominium weniger als 40 Wohneinheiten auf, kann höchstens 49% der Gesamtfläche der Wohneinheiten an Ausländer verkauft werden. Verlangt wird ausserdem ein Reglement über Nutzung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Anlagen. Aus den anlässlich der Baueingabe vorgelegten Plänen muss zudem ersichtlich sein, dass das Gebäude auch konzeptionell den Charakter eines Condominiums hat (also nicht einfach das Eckhaus einer Town-house-Zeile mit Aussentreppen und separaten Eingängen für jedes Stockwerk). Damit hat's sich. Der Grund, dass wir uns über diese hässlichen Steinhaufen ärgern, liegt allein im gnadenlos durchgezogenen Wirtschaftlichkeitsprinzip der Investoren bzw. deren Manager. Es ist Thailand zu wünschen, dass es den Farangs Condos anbieten kann, welche überblickbar sind, etwas verspielt vielleicht und voller Ideen, eine gelungene Symbiose von Funktionalität, Individualität und Cohabitation verkörpernd. Dank der grossen Nachfrage nach solchen Objekten dürften dafür Preise gelöst werden, welche die Konzessionen an die nackte Rendite durchaus aufzuwiegen vermöchten.

SwissLaw nennt Ihnen Schweizer Architekten, welche den Tatbeweis bereits erbracht haben, dass man in Thailand nicht nur billig, sondern auch schön und zweckmässig bauen kann. Denn die hier typische Skelettbauweise erlaubt durchaus mehr architektonische Phantasie auszuleben, als es einem die stereotypen Nachbildungen europäischer Fertighäusle glauben machen - unter Beibehaltung der grundsätzlichen Bau- und Arbeitstechniken, mit welchen die lokalen Bauunternehmungen vertraut sind. Horizont-erweiternd wirkt sich auch die Abwesenheit kleinmütiger Bauvorschriften aus, mit welchen die Architekten namentlich in der dicht besiedelten Schweiz von den unter allen Aspekten grünen Jüngern Marx' und Engels' in den lokalen Baukommissionen kasteit werden. Der Schreibende vermochte sich von einer gleichsam rührenden Kooperationsbereitschaft der örtlichen Baubehörde zu überzeugen, wenn es darum ging, den bestehenden Vorschriften genügende Konzepte zu prüfen, welche auch etwas Herz und Seele haben.